الجمعة 29 مارس 2024
رئيس مجلس الإدارة
هبة صادق
رئيس التحرير
أحمد الطاهري
رئيس مجلس الإدارة
هبة الله صادق
رئيس التحرير
أحمد الطاهري

رفعوا الأسعار ما بين 20% و30% عن السعر الحقيقى للوحدة: «فهلوة» أصحاب الشقق السكنية والسماسرة

حالة من الرَّواج والانتعاش تعيشها السوق العقارية خلال هذه الأيام بعد إعلان البنك المركزى بدء تفعيل مبادرة الرئيس عبدالفتاح السيسى بشأن توفير وحدة سكنية، لكل مواطن، وتحقيق رغبته فى امتلاك مسكن خاص به؛ حيث جرى تخصيص 100 مليار جنيه بفائدة 3 % متناقصة على 30 عامًا؛ لتمويل الشقق، ضمن مبادرة التمويل العقارى، التى تستهدف محدودى ومتوسطى الدخل.



 

وتنطبق شروط مبادرة البنك المركزى على محدودى الدخل الذين يتم تحديد قيمة الدخل والوحدات الخاصة بهم من خلال صندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى، بحيث يبلغ الحد الأقصى لصافى الدخل الشهرى حاليًا 4.5 ألف جنيه للفرد الأعزب و6 آلاف جنيه للأسرة، وتبلغ قيمة الوحدة حاليًا 350 ألف جنيه مصرى، ويتم دفع 10 % دفعة مقدمة.

أمّا بالنسبة لمتوسطى الدخل المستفيدين من المبادرة فيبلغ الحد الأقصى لصافى الدخل الشهرى 10 آلاف جنيه للفرد الأعزب و14 ألف جنيه للأسرة، ويتم دفع 15 % دفعة مقدمة كحد أدنى من إجمالى قيمة الوحدة التى يصل سعرها حتى 1.1 مليون جنيه كحد أقصى، أمّا بالنسبة للوحدات التى يزيد سعرها على 1.1 مليون جنيه حتى 1.4 مليون جنيه فيتم دفع 20 % دفعة مقدمة كحد أدنى من إجمالى قيمة الوحدة.

ورغم إن مبادرة البنك المركزى من أفضل المبادرات الحكومية التى دعمت التمويل العقارى خلال الأيام القليلة الماضية منذ بدء إعلانها؛ خصوصًا مع خفض الفائدة؛ فإن أصحاب الشقق السكنية المرخصة والسماسرة استغلوا هذه المبادرة وقاموا برفع أسعار الشقق والوحدات السكنية والتى تنطبق عليها شروط التمويل العقارى، سواء كانت الوحدة مسجلة أو قابلة للتسجيل، ولا يوجد عليها أى مخالفات مالية أو عقارية، وأن تكون الوحدة كاملة التشطيب والمرافق، أى جاهزة للمعيشة. فجأة ومن دون مبرر زادت الأسعار بنسب تتراوح ما بين 20 % و30 % عن السعر الحقيقى للوحدة.

ورغم إن الهدف من هذه المبادرة التى أعلن عنها الرئيس عبدالفتاح السيسى هو استيعاب الزيادة السكانية وتشغيل أكبر عدد من العمالة وفى الوقت نفسه تشغيل المئات من المصانع، وتنشيط السوق العقارية التى عانت الفترة الماضية من تداعيات كورونا وتوفير تمويل لشركات التطوير العقارى والمقاولات وخفض سعر الفائدة ما يشجع على الاقتراض لتمويل المشروعات أو توفير مبادرات لتشيط المبيعات.

ولكن انتهز أصحاب الشقق الشروط التى أعلنها البنك المركزى وقاموا برفع الأسعار دون مراعاة للمواطنين، التى كانت تعانى من ضعف القوى الشرائية لشراء وحدة سكنية جاهزة وكاملة التشطيب على سنوات طويلة وبفائدة قليلة.

حاولنا من خلال هذا التحقيق أن نرصد ما يحدث فى السوق العقارية والارتفاع غير المبرّر الذى شاهدته خلال الأيام الماضية منذ إعلان بدء تطبيق مبادرة البنك المركزى.

فى البداية أكدت مى عبدالحميد، الرئيس التنفيذى لصندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى، أن هذه المبادرة كانت بمثابة حلم لأى مواطن أن يمتلك وحدة سكنية بعيدًا عن الإيجارات المرتفعة. مؤكدة أن صندوق التمويل العقارى سيتولى تحديد الحد الأقصى لقيمة الوحدة، على أن يقوم الحاجز بسداد 10 % من إجمالى القيمة كدفعة مقدمة، وهنا نشير إلى أنه تم تخفيض قيمة مقدم الحجز من 20 % إلى 10 %، أى أنه بأقل من 30 ألف جنيه يستطيع المواطن الحصول على شقة سكنية وتقسيط باقى ثمنها على 30 عامًا، هذا بالطبع غير الدعم النقدى الذى يحصل عليه العميل من الصندوق والذى تتدرج قيمته وفقًا لمتوسط دخله، ويصل حده الأقصى إلى 60 ألف جنيه. 

أمّا ما يتعلق بالوحدات منخفضة الدخل أو مشروعات هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، مثل «سكن مصر» أو «دار مصر» وغيرهما، سيكون التعامل من خلال صندوق الإسكان الاجتماعى.

 لا توجد زيادات فى الاسعار

وأضافت: لن تكون هناك زيادات فى الأسعار؛ لأنه بالنسبة للوحدات المخصصة لمتوسطى الدخل ضمن مشروعات القطاع الخاص فسيكون التعامل مباشرة بين مالك الوحدة والعميل والبنك الممول، وسيقوم البنك بتعيين مقيّم عقارى معتمَد من هيئة الرقابة المالية والبنك المركزى؛ لتقييم الوحدة المطلوب تمويلها، ويلتزم البنك بالتمويل وفقًا لتقرير الخبير العقارى، وهذا يضمن حق العميل فى دفع القيمة الحقيقية للوحدة، كما يضمن ألا يتضرر البنك فى حال حدوث تعثر، مثلما حدث فى أزمة الرهن العقارى فى الولايات المتحدة الأمريكية.

زيادة الطلب على مواد  ومستلزمات البناء

بينما أكد لنا د.عبدالمنعم السيد مدير مركز القاهرة للدراسات الاقتصادية والاستراتيچية قائلاً: إن من أهم مميزات المبادرة الرئاسية للتمويل العقارى هى توفير وحدة سكنية آمنة لمتوسطى ومحدودى الدخل بقسط مبسط، وهذا أدى إلى وجود حراك اقتصادى داخل السوق العقارية، متوقعًا زيادات فى الأسعار بعد تشغيل المصانع المنتجة لمواد البناء وزيادة الطلب على مواد ومستلزمات البناء وتقليل العشوائيات بشكل كبير مع تحسين جودة الحياة للمواطنين؛ خصوصًا متوسطى ومحدودى الدخل.

وأضاف د.عبدالمنعم: إن المبادرة حققت العدالة المجتمعية؛ بإتاحة الفرصة أمام جميع المواطنين للاستفادة من مبادرات التمويل العقارى التى تطرحها الدولة.

  استغلال أصحاب الشقق السكنية

أمّا المستشار أسامة سعد الدين، المدير التنفيذى لغرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، فأكد أن السبب فى ارتفاع أسعار الشقق فى المدن القديمة خلال الأيام الماضية هو استغلال أصحابها لهذه المبادرة وبيعها بأسعار مضاعفة بعدما كانت هذه الوحدات لا يوجد من يشتريها، وأن هذا الارتفاع كان متوقعًا بعد حالة الركود التى كانت عليها سوق العقارات المصرية؛ خصوصًا بالنسبة للوحدات التى توجد فى المدن القديمة. مضيفًا: إن الوحدات السكنية فى المدن الجديدة لم ترتفع أسعارها؛ لأنه تم إنشاؤها بشكل مختلف، وأن ارتفاع الأسعار يرجع إلى إضافة زيادة 20 % الخاصة بقيمة تسجيل الوحدة، والتى تُعد من شروط مبادرة التمويل العقارى.

 تراجُع أسعار الفائدة على الشهادات والحسابات البنكية

وأكد المهندس أحمد صبور، العضو المنتدب لشركة الأهلى للتنمية العقارية، أن القطاع العقارى شهد تباطؤًا خلال عام 2020، وبدأ فى التحسن مع بداية 2021.

مضيفًا: إن العام الحالى جيد فى حركة البيع والطلب. متوقعًا زيادة أسعار الوحدات السكنية 15 % إلى 20 %؛ لعدة أسباب، أهمها تراجُع أسعار الفائدة على الشهادات والحسابات البنكية، ما يعمل على زيادة الطلب على الاستثمار فى العقارى وبالتالى ارتفاع الأسعار.

وقال إن بعد مبادرة التمويل العقارى زاد الطلب على الشقق السكنية، وفى سوق العقارات يسمى ذلك بظاهرة العرض والطلب، والتى أدت إلى ارتفاع الأسعار فى الكثير من الوحدات السكنية.

هذا فى الوقت الذى توقع فيه عدد من العاملين فى قطاع البناء والمطورين العقاريين، أن أسعار العقارات ستشهد خلال الفترة المقبلة ارتفاعًا يتراوح بين 10 % إلى 20 %؛ لعدة أسباب، منها ارتفاع أسعار مواد البناء، وزيادة الطلب على الاستثمار فى قطاع العقارات؛ حيث أكد لنا أحمد الزينى، رئيس شعبة مواد البناء بالغرفة التجارية بالقاهرة، أن الزيادات التى شهدتها أسعار مواد البناء انعكست سلبًا على أسعار سوق العقارات التى شهدت مزيدًا من الارتفاعات فى الأسعار، بنسب تتراوح ما بين 20 و25 %، بعد زيادة تكلفة أسعار الأراضى، والخامات من حديد تسليح وأسمنت وباقى مواد البناء، إلى جانب الزيادة فى حجم الطلب على الشراء بغرض السكن أو الاستثمار.

وأضاف: إن العقارات لا تشهد انخفاضات فى الأسعار على باقى وسائل الادخار مثل الذهب والفوائد البنكية. لافتًا إلى أن تراجُع الفائدة وتذبذب أسعار الذهب عزّز من جاذبية الاستثمار فى العقار.

وأوضح أن أسعار حديد التسليح خلال الستة أشهُر الماضية لم تشهد انخفاضًا؛ بل حدثت زيادات فى الأسعار. مشيرًا إلى أن الحديد كان فى النصف الثانى من 2020 كان يتراوح سعر الطن من 9200 جنيه إلى 10100 جنيه للطن تسليم أرض المصنع تقريبًا إلى أن تراوح سعر الطن هذه الأيام بين 14200 جنيه للطن و14600 جنيه تسليم أرض المصنع.

 ارتفاع أسعار مدخلات  صناعة العقارات

بينما اعتبر كريم الريدى، المطور العقارى، إن السوق العقارية سوف تشهد ارتفاعًا فى الأسعار يصل لـ 10 % خلال الفترة المقبلة. لافتًا إلى أن الزيادة المتوقعة للأسعار مدفوعة بارتفاع أسعار مدخلات صناعة العقارات وعلى رأسها أسعار الحديد والأسمنت.